摘要：本文旨在探讨农村住房制度的市场化改革方向。建设农村住宅市场有利于提高生产效率、重新分配收入并重新配置经济机会,打破"城乡二元经济"的枷锁,是土地资源市场化配置改革的必然趋势。然而,除法律障碍以外,农民住房流转意愿不高以及农村住房租购欲望不强可能是最大的阻力。应按照"先赋权、再规范、后统一"的总体步骤有序推进;重点考虑城乡住房市场融合程度和农村区位两个因素,划分五类地区,选择差异化的市场路径。
一、引言
随着支撑我国城乡二元结构的环境的改变, 以城乡二元分割为主要特征的住房制度赖以存在的内外部环境也在改变。一方面, 逐渐升级的城镇化和工业化引起城乡住房需求的深刻变化;另一方面, 城乡住房市场尤其是农村也出现不少变化, 表现为“城中村”和城乡结合部的农村租房交易活跃、农房闲置 (“空心村”) 现象普遍、农房抵押需求旺盛、农房非农经营增加等。不能适应环境变化的二元住房制度导致住房资源的城乡错配, 表现为城市住房供不应求 (高房价) 和农村住房与宅基地资源闲置, 出现进城务工农民“在农村盖房给老鼠住, 在城市住的像老鼠”的怪现象。可见, 我国现行城乡住房制度亟待变革。由于农村住房问题更加突出, 提高农村住房的可转让程度进而建立农村住房市场, 是未来改革的方向之一。
相关文献主要包括农村集体建设用地市场和宅基地流转两类。农村集体建设用地市场方面的文献主要探讨农村建设用地隐形市场问题, 包括交易形式、产生根源和管制对策等方面。研究表明, 我国农村建设用地的交易形式多样, 其在复杂的历史、制度和改革背景中长期形成, 直接入市、建立城乡统一建设用地市场、完善征地制度应成为未来改革方向。宅基地流转方面的文献重点关注是否应当流转、流转态度和实践经验等。学者对是否应允许宅基地流转仍存分歧, 肯定观点略占优势。影响农民宅基地流转态度的因素很多。学者对比了各地宅基地流转的实践, 有学者认为市场化应成为改革的价值取向。[28]
农村住宅流转离不开宅基地流转, 而宅基地属于集体建设用地, 因此, 以上文献同农村住宅市场研究密切相关, 其研究思路和方法对本研究有重要参考价值, 建立城乡统一建设用地市场和促进宅基地自由流转的结论也为建立农村住宅市场提供了一定支持。然而, 目前专门研究农村住房市场的文献甚少。鉴于此, 本文结合我国农村住宅隐形交易的现状, 分析农村住宅市场建设遇到的各种障碍以及可能的路径, 拟从理论上探讨建立农村住宅市场的动因和意义。
二、建立农村住宅市场的动因和意义
1. 动因
(1) 根本因素:土地资源市场化配置改革的必然趋势
我国自从改革开放以来, 一直坚持以市场经济为导向, 不断加深市场机制在国民经济发展中的作用, 党的十八届三中全会决议更是提出了要让市场机制在资源配置中起决定性作用, 土地作为重要生产要素, 也必然要求能够在竞争、统一的市场内自由流动, 所以土地资源市场化改革方向是趋势。现行的土地管理制度在城市土地管理方面, 已经实现了从计划经济体制下土地无偿划拨无期限使用到有偿出让有期限使用改革, 并充分利用“招拍挂”等市场化方式配置资源, 但在农村土地管理方面, 却依然保持着浓厚计划经济色彩, 农村集体土地所有权权能缺失, 集体建设用地不能自由流转, 只能通过征地途径才能进入土地一级市场, 造成农村土地市场发育滞后, 农村土地资源的低效利用。这种城乡二元割裂的土地管理模式不仅造成土地资源浪费, 而且还引发了征地拆迁, 土地财政等经济社会问题, 导致社会总体福利下降。所以, 推进农村集体建设用地制度改革是打破城乡二元土地市场, 实现统一的建设用地市场, 推动农村土地制度改革的必然要求, 也是土地资源市场化配置的必然趋势。
(2) 现实因素:集体建设用地隐形流转市场成为既成事实
现行的土地管理制度引起中央政府、地方政府、开发商、村集体、农民等利益主体围绕土地财富的获取的多重博弈, 导致了一种无序的、价格机制扭曲的、畸形发育的土地隐形市场的形成, [29]事实上, 这种隐形流转由最初的乡镇企业倒闭破产后闲置用地的再次流转, 发展到近些年以“小产权房”建设为标志的房地产开发一直没有间断, 其背后原因在于, 土地管理制度形成巨大的外部利益, 作为“理性经济人”的市场主体必然通过各种方法和渠道去争取获得这部分利益, 特别是在东南沿海, 大城市城乡结合部等经济较发达地区, 其外部利益越大, 这种违法的隐形流转市场越发达。这些隐形流转, 缺乏有效的市场机制、缺乏良好的市场组织, 导致市场机制出现功能障碍, [30]引发农村耕地被大量侵占, 集体建设用地低效蔓延, 农民合法权益无法得到保护, 扰乱国有土地市场等问题, 所以应当引导已经成为既成事实的集体建设用地隐形流转市场合法化, 降低隐形市场交易风险, 建立公开、高效的土地交易市场。
(3) 外部因素:推动新型城镇化战略、实现城乡一体化发展的需要
30多年来, 中国城镇化率已由1978年的17.92%上升至2016年的57.35%。这一成就的取得, 很大程度上归功于中国特色的土地管理制度。在现行土地管理制度的激励作用下, 地方政府依靠征地, 大肆将农地转变为城市建设用地, 以这种低成本方式招商引资, 经营城市, 实现了我国前一阶段快速城镇化。但是, 这套制度在爆发出巨大能量的同时, 也积累了许多问题, 比如广为社会诟病的“暴力拆迁”, “土地财政”、“地王”等问题越来越被重视, 这种粗放、蔓延化的城镇化模式得到越来越多的质疑。
2013年, 党中央提出新型城镇化战略, 将其视为中国下一轮经济增长的引擎, 可以预见, 未来还会有数以万计的农民涌入城市, 城市还会继续扩张, 会需要更多的土地来满足不断膨胀的城市建设用地需求。依赖过去侵占农地的方式不具可持续性, 因为中国是世界上人地矛盾最突出的国家之一, 大量优质耕地被侵占会威胁到国家粮食安全。同时, 这种模式阻碍了中国经济结构的转型与升级, 拉大城乡发展水平差距, 唯一的出路只有坚持走集约节约用地, 挖掘存量建设用地潜力, 统一城乡土地市场的路子, 才能保证未来中国新型城镇化建设更加健康、可持续, 使广大农村享受到与城市均等的公共服务, 逐步实现城乡一体化发展。而这一思路的实现, 需要依托农村集体建设用地潜力的释放, 所以利用农村集体建设用地是推动新型城镇化, 实现城乡一体化的现实需要。
2. 理论解释和意义
(1) 基于发展经济学的视角
发展经济学认为, 发展中国应当避免单一的产业调整和改革, 而是全面推进产业结构调整与进步, [31]特别是加快大量隐蔽在农村的过剩劳动力向城镇工业部门转移, [32]从而提高劳动力数量与质量、增加社会资本投资、改进生产效率,[33]为了影响各种发展要素, 实现经济发展, “有效率的经济组织是经济增长的关键”, 制度安排的发展才是改善生产效率和要素市场的主要历史动力。[34]由此可知, 中国经济的二次发展就是要打破长期以来“城乡二元经济”的枷锁, 实现产业结构的优化升级, 解放被束缚在土地上的农村剩余劳动力, 通过制度改革刺激中国经济发展的潜力。
面对当前经济形势, 习近平总书记对经济形势做出了经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三期叠加的重要判断。所谓“增长速度换挡期”, 就是我国经济已处于从高速换挡到中高速的发展时期;所谓“结构调整阵痛期”, 就是说结构调整刻不容缓, 不调就不能实现进一步的发展;所谓“前期刺激政策消化期”, 主要是指在国际金融危机爆发初期, 中国实施了一揽子经济刺激计划, 现在还处于这些政策的消化期。
中央正是基于上述“三期叠加”的基本判断, 提出了“新常态、新思维、新举措”的经济发展与改革思路。这意味着改善中国经济结构, 不仅仅是要技术创新在经济增长中发挥更大作用, 而是要通过更加深入的改革, 激发各要素的潜能, 在实现长期稳定经济增长的同时解决一些长期困扰中国经济的结构性矛盾。譬如, 全面深化经济体制改革:处理好政府与市场的关系, 发挥市场在资源配置中的决定地位;推进经济结构战略性调整:改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化, 加快建立扩大消费需求长效机制, 释放居民消费潜力, 加快改革户籍制度, 有序推进农业转移人口市民化;推动城乡发展一体化:推进集体土地制度改革, 依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权, 改革征地制度, 提高农民在土地增值收益中的分配比例。
(2) 基于新制度经济学的视角
根据菲尼 (1992) [35]的观点, 如果潜在利益的获取是受限于现有的制度安排, 那么只有改变现行制度才能获得这些潜在利益, 如此就产生了制度变迁的需求。而且, 诺斯 (1973) [36]在“制度决定论”中认为, 经济增长的关键是制度因素, 而且这一制度是能够适当刺激个人行为的有效制度。因此, 布罗姆利 (1996) [37]认为, 制度变迁有四大动因:提高生产效率、重新分配收入、重新配置经济机会和重新分配经济优势。我国的集体土地制度改革正是基于上述的认识及判断产生制度变迁需求和动力的。
(1) 提高生产效率
伴随我国经济迈入新常态, 经济、社会发展进入转型期, 新型城镇化战略成为未来中国经济增长的新引擎。过去30多年, 依托户籍制度、城乡二元土地制度等为我国工业化, 城镇化提供了大量廉价劳动力和土地资源, 实现了经济腾飞和快速城镇化。一方面, 农民离开耕种, 进城务工, 在城市就业, 为城市发展做出贡献;另一方面, 自己却无法在城市享有与市民同等的居住、社保、教育、医疗等公共服务, 这其中又因城市房价的“高涨”, 农村土地资产也无法得到体现和支持, 使得住房成为农村劳动力变成市民的最大障碍。这说明在制度层面上, 农村集体土地制度的供需矛盾已经凸显, 供求不均衡状态长期存在, 其制度效率表现低下。而作为中国社会重要制度的土地制度, 如果出现严重滞后且不能及时解决的话, 则会引发其他相关制度的变化。从而使土地需求者通过其他制度变迁来获得土地供应。
(2) 重新分配收入
过去牺牲农村发展和农民收益的做法使得进城务工的农民工不得不保留农村土地作为自己年老返乡后的最后保障, 这些进城农民被迫成为“候鸟式”农民工, 这种“要地不要人”的城镇化模式虽然为前一阶段的城镇化、工业化做出了巨大贡献, 但也造成了诸如“土地财政”、“农民工”、“高房价”、“空心村”、“小产权”等问题。当前集体土地制度已经到了严重影响我国城乡居民发展机会平等, 收入分配公平的程度, 推进改革就是对现有城乡收入或是土地收益在全社会范围内的重新分配。
(3) 重新配置经济机会
这些“新三农”问题产生的根源在于旧的城镇化模式以城市发展为目标导向, 忽视了人的发展, 忽视了本应是城镇化目标人群———农村迁移劳动力的发展。所以, 新型城镇化战略提出要求实现“人的城镇化”, 为实现这样的目标, 就必须打通人的自由迁移渠道, 激活农民土地资产以降低迁移人口进城门槛, 加快住房发展以保障迁移人口住有所居。
三、农村住房市场建设的障碍和可能的路径
1. 市场构成要素与农村住房市场建设的障碍
微观经济理论认为, 市场是由某种商品或服务的买者和卖者组成的群体, [38]商品、供给和需求是构成市场的三大基本要素。我国农村住房市场建设应从市场三大构成要素入手, 着力消除这些方面存在的各种障碍。
(1) 农村住房转让权缺失:法律障碍
现行法律对宅基地转让的限制导致农民住房财产权的残缺, 农民不能将住房进行交换是农村住房市场建设的第一道障碍。
目前, 我国农民对其家庭住房享有的财产权是不完整的。按照现行《物权法》的一般规定, 本来农民对其自建的住宅从建成就应该享有完整的物权, 包括占用、使用、收益和处分四项权能, 而且转让权属于处分权的重要内容, 同时农民还可以对其财产设置用益物权和担保物权, 这些权利本来应该和城市市民对其商品住房享有的物权是等同的。然而, 由于我国《土地管理法》对宅基地的特殊管理规定, 农民对其从集体经济组织依申请无偿取得的宅基地使用权进行转让受到限制, 由于“房地不可分”的不动产特性, 农民转让住宅也受到限制, 从而导致农民对其住宅享有物权的不完整或者处分权“虚化”。显然, 发展农村住房市场的前提是农民可以自由交易自家住房, 只有赋予农民完整的农房物权, 才能实现农村住房市场化并最终实现城乡住房市场统一。
(2) 农民住房流转意愿不高:“产权悖论”
农村住房转让权的获得尽管使农民转让住房成为可能, 然而农房最终是否被交换还依赖于农民的流转意愿。理论上, 农民的流转意愿取决于诸多因素, 如农民对农房的社会保障功能的认知、农民的市场意识、“叶落归根”的传统观念、进城务工的收入预期、未来农房升值预期等。假定其他因素不变, 农民住房转让权的取得很有可能通过提升农房未来升值预期而对农房流转意愿产生削弱效应, 即“产权悖论”。
“产权悖论”可能产生两方面影响。一方面, “产权悖论”会引起取得住房转让权的农民产生房屋增值的未来预期, 导致农房转让的意愿不高, 出现农房“惜售”现象, 从而对农村住房市场发展产生一定阻力;另一方面, 尽管农民对农房的转让意愿受到削弱, 但对农房出租和抵押意愿的影响有限。农民可以在保留农房所有权的前提下通过设置用益物权或担保物权进行农房交易。因此, 尽管“产权悖论”会成为农村住房市场建设的障碍之一, 但阻力有限。
(3) 农村住房租购欲望不强:内外部环境和市场风险的差异
从农村住房的需求方面看, 我国城乡发展不平衡相当突出, 城乡间内外部环境和市场风险的明显差异会抑制买方 (尤其是城市居民) 对农村住房的租购意愿, 阻碍农村住房市场建设。具体来看:
首先, 城乡内外部环境的较大差异会削弱对农房的租购欲望。长期以来我国“以农补工”、“重城轻乡”的发展战略造成城乡发展的极大不平衡, 直观的结果表现为城乡发展环境的巨大差别。农村在基础设施和公共服务设施方面普遍落后于城市, 这将导致农村的宜居性不强, 住房的居住功能难以发挥, 对潜在租购者尤其是城市市民的吸引力有限。此外, 城乡内外部环境差异呈现多样化特点, 即不同区位农村与城市间的环境差异明显不同, 这决定了农村住房市场建设不应“一刀切”, 政策多元化会增加农村住房市场建设难度。
其次, 城乡住房市场风险的巨大差异会抑制对农房的租购意愿。快速城镇化进程中涌入城市的大量人口支撑了城市住房需求, 与相对不足的住房供给共同作用的结果是城市住房价格的持续攀升, 由此形成对城镇住房升值的稳定预期。相对而言, 农村的情况则大不相同。由于法律限制, 农房交易一直处于隐形状态, 交易费用较高, 交易风险较大, 农房价值的未来变动趋势难以把握, 对农村住房尚未形成稳定的升值预期。这些都会让农房的潜在需求者在做出租购决策时三思而后行。
2. 农村住房市场建设可能的路径
建立农村住宅市场应当基于集体建设用地与农村住房隐形流转普遍存在的事实, 针对构建农村住房市场的障碍, 在考虑影响农村住房市场发展的主要因素的基础上, 有步骤地推动改革。
(1) 战略步骤:“先赋权、再规范、后统一”
“赋权”, 主要指突破现行法律障碍, 赋予农民与其住房有关的各项财产权利。发展农村住房市场的前提是农民可以自由交易自家住房, 只有赋予农民完整的农房物权, 才能实现农村住房市场化。“赋权”的目的是要实现农民住房物权的“四化”, 即“实化”、“完整化”、“清晰化”和“平等化”。“实化”是改变农民住房财产权虚置状态, 使其切实享有相关权利, 而不只是享有名义上的所有权。“完整化”是让农民对其住房享有本来应该具有的完整所有权权能, 不仅享有占有、使用的权利, 还享有处分和收益的所有权利, 其中的处分权主要应包括法律上处置的权利, 即自由转让权。“清晰化”是通过确权登记, 将农民对其住房享有的物权明确化, 不仅和他人财产权划清界限, 还应做到有据可查, 从而为交易安全创造条件。“平等化”是指消除农村住房与城市住房的权利差异, 实现法律意义上的“同房同权”, 消除对农村住房所有权的一切歧视与限制。
“规范”, 是指立法者和政府应正视并承认农村住房市场的客观存在, 将其纳入公共治理范畴, 逐渐推动农村隐形住房市场的合法化和规范化, 为实现同城市住房市场的有序对接铺平道路。大量农村住房交易因处于法律的“灰色地带”而不受政府管制, 长期处于失范状态。这些游离于正规法律之外的自发交易存在着较大的交易风险, 即对交易双方的合法利益产生威胁, 又导致农村住房市场难以在正常轨道健康发展。处于不受法律管制状态的农村住房市场, 如果和相对来说规范得多的城市住房市场对接, 可能出现两方面问题, 一方面, 对接难度很大;另一方面, 一旦实现对接, 城市住房市场很可能受到农村住房市场的负面冲击而陷入混乱状态。因此, 农村隐形住房市场的合法化和规范化是实现城乡住房市场统一的必备条件之一。“规范”的关键是设计比较完整的交易管理制度并严格执行, 不仅要实行交易备案制度以充分掌握交易信息, 还应公布农村住房交易合同示范文本, 减少交易的签约成本和风险。
“统一”, 是指农村和城市两个住房市场实现无缝对接, 住房市场完成从“二元”到“一元”的过渡。城乡住房市场融合是农村住房市场发展的应有之意和必然结果。“统一”重在完成制度体系设计和为自由竞争创造条件, 实现一体化后, 住房市场将不存在制度造成的城乡割裂, 无论是城市住房还是农村住房都可以不受限制地自由流转。
三大步骤之间紧密联系, 存在一定的先后次序, 但不存在明显的时间分界, 有时可能存在交叉。3个步骤之间的关系如图1所示。“赋权”和“统一”更多的需要中央层面进行顶层设计, “赋权”应遵循全国一致的原则, 当然统一的法律规范对于一些特殊情况, 比如“小产权房”和“城中村”, 可以设定一些特别规定, 以避免改革带来的负面冲击。而“规范”则更多地需要各级地方政府, 尤其是基层政府应根据各地具体情况, 采取有针对性的政策。
图1 城乡住房市场统一的总体步骤
(2) 农村区位———农村住房市场需考虑的重要因素之一
住房作为不动产的属性决定了“区位”应该成为建立农村住宅市场必须重点考虑的因素。根据我国农村与城市的区位关系不同, 可以将农村分为城中农村、城郊农村、普通农村和偏远农村。这4类农村在基础设施、市场观念、村民自治能力、城乡房价差异和交易机会等方面均表现出明显差异 (见表1) , 农村住宅市场建设应区别对待。城中农村由于地处城市规划区, 享受了城市公共投资的外部性, 基础设施条件同城市接近, 村民拥有较强的市场观念, 村集体自治能力较好, 住房价格水平同城市比较接近, 住房交易机会很多;城郊农村位于城乡结合部, 随着城市边界的扩张, 其基础设施条件改善较大, 其他方面情况稍微弱于城中村, 但由于尚拥有大量耕地, 其扩张潜力又大于城中农村;偏远农村距离城镇较远, 交通不便, 公共财政投资有限, 基础设施条件差, 其房价同临近城镇差距很大, 住房交易机会也很少, 由于信息较为闭塞, 农民市场观念落后, 集体自治能力也弱;普通农村的基础设施条件通常好于偏远农村, 但同城中和城郊农村相比也较差, 住房交易机会较少, 住房价格同城市差距较大。
表1 不同农村区位条件比较
(3) 城乡住房市场融合程度———农村住房市场需考虑的重要因素之二
农村住宅市场建设不能忽视已经自发形成的住房市场城乡融合的客观现实。按照制度变迁理论, 制度安排的实施不能脱离其实施环境。因此, 构建农村住宅市场应针对不同的市场融合现状, 实行有差别的改革措施。
在高融合度地区, 农房交易本身比较活跃, 农民拥有较强的市场观念和投资意识。城乡住房市场能够自发形成较高的融合态势, 表明市场统一的许多客观条件已经基本具备。但是由于我国现行法律的限制, 大量农房交易是在隐蔽状态下完成的。从实际调研看, 不仅乡镇基层政府对这些隐蔽交易的基本信息掌握甚少, 就连交易农房所在集体对很多交易都不能全面了解。因此, 大量不受管制的隐蔽交易实际上处于一种失范状态, 农房交易合约的签订和履行很不规范, 不仅交易成本高昂, 而且交易风险也较大。因此, 高融合度地区的城乡统一住房市场建设的重点在于“规范”。对此, 基层政府和集体组织有很多工作需要做。比如, 严格落实住房交易的登记备案制度, 及时全面掌握交易动态;发布农村住房交易合同推荐文本;建立农户住房交易信用档案等。
在低融合度地区, 农村住房自发交易较少, 既有基础设施落后, 市场环境不完善等的客观原因, 也有农民市场观念不强等主观原因。因此, 为了推动城乡住房市场的统一, 地方政府的工作重心应放在加大基础设施投资、加强对农民投资行为的引导方面。对于中融合度地区, 由于情况更加多样化, 更应该结合各地具体特点, 采取有针对性的措施。
(4) 农村住房市场建设的差异化路径选择思路
依据城乡住房市场融合程度和农村所处具体区位两个因素, 可以划分为五种地区类型 (如图2所示) , 每个地区可以根据自身条件选择适宜的住房市场城乡统一路径。其中, 需要特别说明的是, 有几类特殊类型由于存在的可能性较小而不予专门考虑。例如, 根据现有研究, 处于城市规划区的农村, 其城乡住房市场融合程度低的可能性较小, 而一般农村和偏远农村有较小概率拥有高的城乡住房市场融合程度, 偏远农村拥有中等城乡住房市场融合程度的可能性也不高。
图2 住房市场城乡统一的差异化路径类型
不同地区农村住宅市场的构建应实行差别化的政策。第Ⅰ类地区地处城市规划区甚至城市中心, 不少农村已被城市包围, 形成所谓“城中村”, 应通过鼓励农村住房实物直接进入城市住房市场, 实现同城市住房市场的对接。第Ⅱ类地区处于城乡结合部, 也能享受城市公共服务设施, 具有较好的区位优势, 同时也聚居了大量外来人口。这类地区不仅存在大量农房被出租或出售给城市外来人口的自发交易, 还存在大量由集体经济组织统一开发的成规模小区, 即“小产权房”。第Ⅱ类地区应更重视加强对交易的规范管理, 妥善处理“小产权房”, 除了农民家庭可以成为住房交易主体, 集体经济组织也可以进行住房交易, 取得的市场收益可以在集体与个人之间进行合理分配。第Ⅲ类地区也处于城乡结合部, 同第Ⅱ类地区具有相似的区位条件, 但该类地区通常地处经济欠发达城市或中小城市的郊区, 农村住房交易不太活跃, 农房市场化水平偏低, 同城市住房市场融合程度偏低。第Ⅲ类地区应特别重视规划的实施管理, 对受农村住房市场化刺激可能会出现的违法建设行为进行事前预防, 避免重蹈第Ⅰ类、第Ⅱ类地区自发交易中建设规划失范的覆辙。第Ⅳ类地区属于普通农村, 距离城市较远, 受到城市辐射和带动作用有限, 城市公共服务设施的外溢作用不大, 自身基础设施条件弱于前几类地区, 因而农村住房交易机会较少, 农村住房和宅基地的升值潜力较小。该类地区应通过住房实物交易同土地指标交易相结合的方式, 推进农村住宅市场发展。第Ⅴ类地区远离城镇, 地处偏远, 交通不便, 公共服务设施较差, 农户居住分散, 但自然环境相对较好。农房交易较少, 自发交易偶尔发生。第Ⅴ类地区应主要通过土地指标交易方式发展农村住宅市场。政府引导地处边缘山区、自然承载能力较差的农村农民下山居住, 用产权置换或货币置换方式, 集中安置到中心村或建制镇规划红线范围内集中居住, 节约出的宅基地经过复垦形成“建设用地指标”。建设用地指标可以先在一定范围交易, 最终实现在全国范围的指标异地交易。
四、研究结论
建立农村住宅市场有利于降低已成为既成事实的集体建设用地隐形流转市场的交易风险, 既是土地资源市场化配置改革的必然趋势, 又是推动新型城镇化战略、实现城乡一体化发展的需要。从发展经济学的视角看, 中国经济的二次发展就是要打破长期以来“城乡二元经济”的枷锁, 解放被束缚在土地上的农村剩余劳动力, 通过制度改革刺激中国经济发展的潜力。建立农村住房市场即是突破现行农村住房制度的重要变革。从新制度经济学的视角看, 建立农村住房市场作为对现行农村住房制度的一项重要变革, 有利于提高生产效率、重新分配收入并重新配置经济机会。
基于市场构成要素理论的分析表明, 建立农村住宅市场面临着多重障碍。除宅基地转让受限的法律障碍以外, “产权悖论”引起的农民住房流转意愿不高以及城乡间内外部环境和市场风险的较大差异导致的农村住房租购欲望不强, 可能是农村住宅市场发展的最大阻力。为此, 我们认为, 建立农村住宅市场应按照“先赋权、再规范、后统一”的总体步骤有序推进;应基于城乡内外部环境和市场风险的差异化特征, 重点考虑城乡住房市场融合程度 (高、低) 和农村所处具体区位 (城中、城郊、一般农村和偏远农村) 两个因素, 划分五类地区, 选择差异化的市场路径。
中国乡村发现网转自：经济体制改革 2017年02期
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