宅基地是农民安居乐业和农村社会稳定的重要保障，是深化农村改革的重要内容，是实施乡村振兴的重要抓手。2017年12月，中央全面深化改革领导小组决定将宅基地制度改革拓展到全国33个试点县，湄潭县成为宅基地制度改革拓展试点单位。2020年8月，湄潭县又成为全国新一轮深化宅基地制度改革试点单位。湄潭县立足实际，扎实推进农村宅基地制度改革试点工作，在“收、分、退、转”方面探索盘活闲置农村宅基地的路径和方法，取得了一定成效。
一、聚焦“收”，严格一户一宅基地
“一户一宅”是国家对农民取得宅基地保障居住功能的基本规定。一是实行超占收回。落实宅基地集体所有权，保障和强化集体经济组织有依法收回本集体经济组织内闲置废弃的宅基地的权利，对有经济价值的地上建筑物或构筑物根据本村实际给予一定补偿，既保障群众利益，也保障组织权利。目前，已研究制定《农村宅基地确权登记颁证实施细则》《处理农村宅基地历史遗留问题的意见》等文件，明确“一户多宅”的农户只能认定一处合法宅基地准予登记，多余的宅基地按规定由村股份经济合作社依法收回。针对新农村建设“选新址建房”、部分农民长期外出就业导致原宅基地闲置等问题，经过深入调研，明确村集体经济组织将超占部分宅基地收回。如，兴隆镇龙凤村通过此方式，收回宅基地15宗3.6亩。二是实行有偿收回。针对已在县城和集镇购买商品房，只有一处农村宅基地的农户，鼓励有偿退出宅基地，由农户自愿提出申请，经与村股份经济合作社协商一致，并给予合理补偿后，由村股份经济合作社收回闲置的宅基地。如，截至目前，鱼泉街道共有偿退出宅基地95宗49.8亩。
二、着眼“分”，激活宅基地权能
一是明晰“三权”分置。研究制定农村宅基地“三权”分置实施办法，在落实宅基地集体所有权，明确农村集体经济组织对成员资格认定、规划编制管理、土地收益及分配等民主管理权利的同时，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，赋予经营、收益和在一定范围内流转的权利。农村宅基地“三权分置”改革通过巩固集体所有权，落实集体成员资格权，适度放活宅基地使用权，打破农村宅基地流转的法律制度障碍，推动农村土地资源的有效配置，真正实现城乡融合发展。如，鱼泉街道新石居由于良好的自然生态环境，陆续有本地村民利用宅基地兴办农家乐，外来投资者也租用部分村民宅基地和农房开设乡村民宿，乡村旅游发展势头良好。湄江街道金花村引进乡创云公司流转闲置农房13栋进行整体装修打造高端民宿，增加农民财产性收入。二是规范分置管理。研究制定农村宅基地及农房使用权流转管理办法。在农房流转过程中，村股份经济合作社作为宅基地所有权人，充分履行对出租农户和投资者的监督管理权利。经村股份经济合作社同意，农户将宅基地使用权和农房一并流转，县不动产登记中心为流入方颁发宅基地经营权证，较好地保障了投资者的合法权益。如，鱼泉街道新石居偏岩塘组在颁发全组104本房地一体不动产权证后，“户晓民宿”投资者张某获得首本湄潭县宅基地经营权证，其经营宅基地和农房的权利得到更好保障。在“户晓民宿”带动下，目前新石居已有农家乐57家，民宿20余家，床位达到400多个，有力推动乡村旅游健康发展，带动群众增收。
三、鼓励“退”，盘活闲置宅基地
腾退出来的闲置宅基地，可以解决乡村振兴“地从哪里来”问题；可以释放农村土地价值，解决乡村振兴“钱从哪里找”问题；可以吸引人才下乡、能人返乡，解决乡村振兴“人往哪里聚”问题。一是明确腾退宅基地范围。制定湄潭县农村宅基地退出及节余建设用地调剂使用管理办法，在保障农民住有所居的前提下，鼓励农民腾退闲置宅基地，包括农户废弃的旧猪圈、旧牛圈、旧柴屋、旧粮仓、旧灶房，以及农户通过继承房屋或历史原因形成“一户多宅”的多宅部分宅基地等。二是明确腾退宅基地方式。明确宅基地退出分为永久退出和暂时退出两种方式，两种方式均需要农户自愿提出申请，承诺退出全部宅基地使用权，并且永远不再申请宅基地，或暂时退出宅基地使用权，保留宅基地的资格权。将两种退出方式提供给农户自主选择，既让农户在城市和农村中“进退自如”，最大限度保障了农户利益，也盘活了“沉睡”资源，释放土地价值。三是明确腾退宅基地利用。对农村集体经济组织收回的宅基地，实行统一规划，并按照“宜耕则耕、宜农则农、宜建则建”的原则统筹安排使用。对村股份经济合作社收回的宅基地，不能就地合理利用的，按照规划进行综合整治，将宅基地进行复垦，并对形成的建设用地指标进行调剂使用。通过土地整治，村庄面貌焕然一新，农户原有闲置、零散的废弃猪牛圈变成了菜地和花园，节余用地指标，有效缓解了集体经营性建设用地入市的指标需求，指标交易收益解决了村庄综合整治资金需求，实现了宅基地的节约集约利用。如，天城镇德荣村胡家寨村民组开展闲置宅基地腾退，实施村庄综合整治复垦项目总面积24.81亩，其中集体建设用地10.93亩，涉及13户，原有宅基地9.16亩（户均469.74平方米）。通过综合整治共腾退复垦闲置、低效的集体建设用地5.62亩。其中，0.26亩用于修建村庄内串户路，预留1亩用于后期村民建房和基础设施建设，可节余指标4.36亩。截至目前，全县共腾退闲置宅基地737.06亩。
四、探索“转”，推动宅基地入市
一是集体主导，流转宅基地。明确规定农村宅基地使用权流转须经村股份经济合作社同意，农户不得私下转让、变卖房屋或宅基地，建立了农村集体经济组织主导实施的宅基地有偿使用制度。目前，25个试点村均按照县宅基地制度改革领导小组办公室要求召开了村民代表大会和股东代表大会，制定了《宅基地管理公约》，并对农民宅基地资格权进行认定。二是有偿使用，取得宅基地。为适度放活宅基地和农民房屋使用权，进一步盘活农村闲置宅基地资源，提高土地利用效率，研究制定农村宅基地有偿使用管理办法。如，兴隆镇龙凤村规定在本村从事农业生产三年以上的外来农业人口，可以通过缴纳使用费的方式，有偿使用存量宅基地。2019年7月，来自务川自治县农村已在龙凤村居住从事农业生产长达10年的王某，申请并经村股份经济合作社同意，以220元/平方米价格，获得了200平方米50年的宅基地使用权，成为贵州省首位在非户籍地有偿取得存量农村宅基地的农民。据统计，龙凤村仅有存量宅基地10余亩，而在该村像王某这样外来的茶产业工人有近200人，目前已有5户获得村股份经济合作社批准取得宅基地修建了房屋，存量宅基地处于供不应求状况。三是转变入市，盘活宅基地。在符合控制性规划或城乡规划的前提下，根据实际用途或规划用途，由村股份经济合作社申请将农户依法自愿退出的宅基地转变为集体经营性建设用地并按程序组织入市。通过转让或转变入市方式，存量的闲置宅基地实现有偿使用，不仅有效盘活了闲置的宅基地，提高土地利用效率，增加了集体经济收入，而且促进了外来群众安居乐业。如，兴隆镇居民刘某在保障自有住房、书面承诺不再申请宅基地建房的基础上，申请将其中部分宅基地分摊面积以及宅基地上建筑物（含一间门面和一套住房）分割登记入市交易，盘活闲置资产。
来源：《中国乡村发现》2022年第2期
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