原题：中国城市转型的赢家和输家:土地利用改革及其对发展中国家的影响
土地融资在城市化和经济增长中发挥了巨大作用。将公共土地出租或出售给私人部门，已将中国地方政府最宝贵的资产货币化，过去几十年中，他们的大部分收入均来自土地出售。
然而，虽然在许多方面取得了进展，但土地融资给中国带来了一系列不容回避的挑战，诸如腐败、农村征地和日益显现的房地产泡沫。
缘起
邓小平在上世纪70年代末开始了改革开放。上世纪80年代，中国政府借鉴香港利用土地资产为政府和基础设施建设项目融资的成功经验，开始进行土地使用权改革。
邓小平创建深圳经济特区是为了将市场导向的市场经济力量与社会主义准则相结合。在这种结构下，经济特区(包括深圳、厦门、珠海、汕头)进行了许多其他地方无法进行的改革。引入了一系列土地使用权改革手段，这包括建立土地租赁和拍卖制度，这为中国其他城市的土地利用模式创造了一个模板。
《土地使用制度改革：对中国可持续发展的影响》的作者之一，新加坡国立大学李光耀公共政策学院的吴木銮教授指出：“政府将土地使用权转让给私人部门使地方政府获益，而开发商和普通公众可以从开发房地产以及获得房屋所有权中获益。”
“在过去的30年间，中国人一直将如此成功的城市化进程模式视为信仰。约瑟夫·斯蒂格利茨教授（Joseph E. Stiglitz）将其称之为‘塑造全球发展的重要力量之一’，” 吴木銮补充道。
挑战
然而，自城市化进程加快以来，中国的土地融资出现了许多问题。自1990年国务院允许外资进入中国房地产市场以来，土地市场的快速发展一直不公平。
贫富差距和土地管理方面的各种问题意味着农村农田被侵占，暗箱操作导致了猖獗的腐败和土地囤积。
在没有得到足够补偿的情况下攫取农村土地，以及经济特区内房价上涨的风险尤为引起中央政府的关注。
这一幕正在中国深圳上演。深圳目前正经历着房地产泡沫。作为中国的科技中心，大量年轻毕业生和专业人士涌入这座城市，导致住房需求激增。
在2015年3月到2016年3月之间的一年时间内，由于刚性需求和投机行为，这座城市的房价上涨了62%。政府放松了对贷款的限制，并将首次购房者的首付要求从30%降至20%，进一步加大了市场压力。根据最新的国际媒体报道，硅谷生活成本的上升赶走了科技人才，但深圳的住房成本已贵过硅谷。
这一结果意味着，对该市许多工人来说，住房抵押贷款额已经超过了他们的月薪。这些价格上涨可能会阻碍人才流动，而恰恰正是这些人，才使得金融和科技公司取得了如此大的成功。最近，华为的研发和其他部门已经从深圳转移到东莞。
投资者认为房地产市场如此高的回报率极具吸引力，因而大举入市。这导致中低收入者的住房短缺，从而引发了人们对于公共住房的迫切需求。尽管政府已要求地方政府推广公共住房，但在深圳等许多城市，公共住房的比例并没有明显提高。
新加坡模式
深圳市政府最近宣布了一项截至2035年，涵纳170万套新住房的计划：其中60%是政府产权的住房。一些人怀疑这些住房是否会惠及穷人，因为深圳和其他城市过去也曾做出过类似的承诺，但并未兑现。
深圳的新政与新加坡的社会住房模式类似。新加坡的住房由新加坡建屋发展局管理，住期为99年，这种模式受到世界各国的高度重视。新加坡全国80%的住房处于公共控制之下，这意味着大多数新加坡人能在很大程度上受到保护，免受可能影响私人市场的危险房价泡沫的影响。
至于中国，正在采取措施，通过提高透明度和政策标准化的手段，来应对与土地融资相关的挑战。土地收入数字现正公开接受公众审查，并已设立储备用地，以提供可持续的土地使用。
随着城市化进程的继续加快，这种向制度透明的转变可能有助于中国推动经济向前发展，尤其是在人们关注的住房方面。
从长远来看，这也可能成为越南等发展中国家的一个参考案例。越南也在经历快速城市化，并可能采取类似的方式为基础设施建设提供资金。
值得怀疑的是，像美国各州政府这样的西方政府，是否也能从这种模式中获益，在未来为资金不足的地方项目提供收入。
但正如吴木銮教授所指出的那样，“美国地方政府的财政能力可持续性在过去几十年大幅下降。一段时间以来，基础设施建设岌岌可危。市政债务一直在上升。”然而，中国土地改革和房地产泡沫仍是值得注意的问题，深圳的房价甚至高于旧金山。亚洲和其他地区的发展中国家应该谨慎考量中国土地制度的优势与不足。(翻译：李柏慧)
中国乡村发现网转自：NUSLKYSPP 微信公众号
(扫一扫，更多精彩内容！)
