新农村建设需要大量的资金支持，但现实中农户难以获得足额的贷款。其症结在于农村宅基地、房屋等财产不能正常流通，更不能抵押。因此，构建以宅基地融资为核心的农地金融制度，不仅能有效地解决目前制约农户贷款的抵押物问题，也能提高金融机构经营农户贷款的积极性。
农村宅基地融资模式设计
农村宅基地抵押货款担保证券——间接融资模式。在这里，金融机构是农村宅基地抵押贷款担保证券的发起人，该证券发行前提为金融机构向宅基地使用权人发放以宅基地为抵押的贷款。宅基地抵押贷款担保证券产品运作过程中，需要成立特殊目的载体SPV（Special Purpose Vehicle），SPV也称为特殊目的机构/公司，其职能是在资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券。设立特殊载体SPV最终目的在于将证券化的宅基地抵押贷款与金融机构的其他资产有效隔离开来，最终实现风险隔离，最大限度地减少金融机构可能发生的破产风险对宅基地抵押贷款担保证券产品运行所造成的负面影响。农村宅基地抵押货款担保证券的具体运行流程如图1所示。
图1 农村宅基地抵押贷款担保证券流程
根据资产证券化的基本理论，农村宅基地抵押贷款担保证券产品运行过程主要包括以下几个重要步骤：
第一步：成立宅基地合作社。村委会以宅基地入股方式组建的宅基地合作社后，由宅基地合作社选择有支农性质的金融机构，以宅基地设立抵押。在宅基地抵押贷款担保证券运作过程中，宅基地合作社扮演着村委员（农民集体）的代理角色。
第二步：组建资产池。金融机构是宅基地抵押贷款担保证券的发起人，为了保证金融资产收益的稳定性、最大程度地降低融资风险，应选择增值潜力较高区域的农村宅基地抵押贷款形成一系列的资产组合，构建资本证券化的资产池。
第三步：成立特殊载体SPV。金融机构与特殊载体SPV签订正式的宅基地抵押贷款购买协议，正式出售给SPV，实现真实金融产品出售，完成破产隔离。
第四步：信用增级。信用增级可分为内部增信和外部增信，考虑到目前宅基地抵押贷款担保证券产品设计应简单明了，因此，建议采用外部增信方式，可由地方政府组建的国有担保公司对该金融产品提供担保。
第五步：信用评级。信用评级分为初评与发行评级两部分，在初评阶段，主要对宅基地债券信用等级进行分析，最终确定信用增级的程度，在产品信用增级完成之后，信用评级机构会再次对宅基地债券进行评级，即产品发行评级，评级结果向社会投资者公布。
第六步：发行证券。在SPV对宅基地抵押贷款担保证券进行打包，完成信用评级之后，则由证券机构对该金融产品证券开展承销业务，证券公司在对其进一步包装之后，向广大社会投资者推介，并将扣除相关费用的募集资金之后交由SPV，SPV再根据产品买卖协议价格向金融机构支付购买款。
第七步：清偿证券，支付宅基地抵押贷款担保证券本息及中介费用，产品结束运行。
农村宅基地债券——直接融资模式。农村宅基地债券发起人为农村土地合作社，只有在农民集体的宅基地入股、国有担保公司的信用增级的前提下，农村宅基地债券产品才能发行。具体运行流程如图2所示。
图2 农村宅基地债券运作流程
第一步：成立土地合作社。考虑到交易成本（费用）、规模效应两方面因素，不建议小规模的宅基地所有者作为委托人来发行债券。村委会可以宅基地入股方式组建宅基地合作社后，宅基地合作社以法人身份去挑选大型证券机构，以宅基地增值收益权来发行债券，在宅基地债券发行过程中，宅基地合作社是以农民集体的代理角色身份出现的。
第二步：信用增级。信用增级由内部增信与外部增信组成，内部信用增级主要由发行人通过提供直接追索权、优先/次级结构安排、流动性支持等方式给予宅基地债券信用支持。外部信用增级是指由第三方提供向宅基地债券提供信用支持，主要包括第三方机构担保、银行信用证、保险和抵押投资账户等。考虑到目前宅基地债券仍然处于探索时期，外部增信方式显得尤为重要，可由各级地方政府组建的国有担保公司对宅基地债券提供信用担保。
第三步：信用评级。信用评级由初评与发行评级两部分构成，在初评阶段，主要对宅基地债券信用等级分析，以确定需信用增级的程度，在完成信用增级阶段后，信用评级机构会对宅基地债券再次进行评级，即产品发行评级，评级结果向社会投资者公布。
第四步：发行债券。在对基础资产进行打包并完成信用评级之后，由宅基地合作社委托证券组织承销宅基地债券。为了保证这一金融产品收益的稳定性、风险的分散性，应选择增值潜力较大的宅基地发行债券。在对宅基地债券这一金融产品包装之后，证券公司向社会投资者推介，并将募集到的社会资金扣除相关费用（成本）后交还宅基地合作社。
第五步：清偿债券，支付宅基地债券本金、利息及中介费用，宅基地债券结束运行。
农村宅基地融资模式创新配套制度设计
开展宅基地融资试点工作。宅基地融资这一特殊金融产品供给方式，一定要与我国农村实际紧密结合，宅基地融资需求主要来源于农业生产、家庭生活两方面。因此，可以先挑选一些基础条件已经成熟的农村地区开展宅基地融资试验，比如外出经商活动比较频繁、农业经营规模化程度较高的村镇，这些试点成功之后再逐步在全国范围推广。
构建“政府监管+市场运营”融资机制。单纯的依靠政府部门信用提供融资担保，不符合市场经济运行规则，然而单纯依靠市场主体提供融资担保又会面临政策方面“瓶颈”，因此，构建地方政府与社会资本相结合的融资平台显得尤为重要。首先，在政府机构信用担保的基础上，可以考虑组建国有担保公司，由国有担保公司对宅基地融资进行外部信用增级，以吸引大量社会资本参与前期融资平台建设。其次，在宅基地融资过程中，政府部门主要责任为承担监管平台运营，不承担具体业务的决策、经营等工作，业务经营及市场性决策等行为（包括平台的前期注资及后期利润分配等等）交由参与的社会资本主体来完成。
加强宅基地融资服务体系建设。一是完善宅基地评估组织，统一评估程序及评估标准，以确保宅基地评估价值公平合理，保障农民权益。
二是筹建功能完备的产权交易中心，集中办理物权的转让事宜，并及时发布物权流转的相关信息，为宅基地的流转与变现提供交易平台。
完善宅基地融资风险补偿与监管机制。针对农村土地经营权抵押贷款风险补偿不足的实际情况，可由政府部门牵头，加大政策性涉农保险的覆盖面，构建抵押贷款风险处置长效机制（参与方及其关系如图3所示），当农户无法及时偿还抵押贷款时，可以由风险补偿资金按一定比例补偿金融机构相应损失。
图3 宅基地融资风险处置运作流程
完善相关配套政策。一是加快农村信用体系建设步伐。结合我国农村宅基地融资业务实际情况，真正建立涵盖农民、农业企业、家庭农场等相关主体的信用档案，实现相关信用信息共享，充分发挥征信机制的激励与约束作用，进一步降低融资成本、融资风险创造条件，以增强农户外部借款能力。
二是通过行政力对金融机构加以进行引导，比如：可以通过适当放宽此类贷款准备金率，直接减免金融机构相关税费率等方式，调动其开展抵押贷款业务的积极性，通过利息补贴等相关措施加大对抵押贷款的奖励力度，以降低信贷市场的交易费用（成本）。
三是健全农村社会保障体系。进一步健全、完善我国农村社会保障制度，构建城乡一体的农民失地保险机制，逐步弱化宅基地的生活、养老等基本保障功效，把更多农民从对宅基地全面依靠状态之下真正、全面地解放出来。
（作者供职于河南财政税务高等专科学校）
中国乡村发现网转自：中国土地
(扫一扫，更多精彩内容！)
